省人大代表李旺荣：保交楼，先保预售资金

　　“我已参与处置‘保交楼’项目的纾困工作将近一年，从实际情况来看，成效不甚理想。”1月24日，浙江大公律师事务所首席合伙人李旺荣向坦言。

　　除了“浙江省人大代表”，李旺荣拥有不少头衔：2020年全国劳动模范、全国优秀律师、国务院政府特殊津贴专家、绍兴仲裁员协会会长……而去年年末，他又多了一个新身份——大公律师事务所“保交楼、稳民生”专班工作组组长，与律所其他5名律师全过程协助政府推进相关工作。

　　自2022年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，房地产行业“稳行业、稳民生”的主旋律便已定下，此后，从中央到地方，从金融机构到房企，多方合力、多措并举，共同兑现交付承诺。（此前报道《保交楼的一年：房企加速“保交付”，品质交付成关键词》）

　　在李旺荣看来，“保交楼”纾困工作是一项综合性工作，涉及主体众多，利益巨大。浙江省十四届人大二次会议召开前3个月，他专门对绍兴当地情况进行走访，忙碌的时候一天要跑3个楼盘，一线调研换来一份沉甸甸的“保交楼、稳民生”对策与建议。

　　省人大代表李旺荣（图片由受访者提供）

　　预售资金挪用问题突出

　　“保交楼”纾困工作难点在哪儿？李旺荣一针见血地指出：“其中的关系实在太过复杂。”

　　比如外部主体方面，需要处理的就包括政府部门、银行、开发商、施工方、债权人、购房者等相关方之间的关系；内部主体方面，又需要政府各部门比如自然资源与规划、住房建设、环境保护、质量安全、消防、税务、银保监等单位以及公、检、法、司等司法部门的协调配合。利益方面，还需兼顾建设资金与债权人债权之间的关系、购房者与债权人之间的关系。

　　通过梳理复杂的关系，李旺荣发现了不少问题，最突出的莫过于预售资金挪用问题。

　　他指出，在政府对预售资金封闭监管前，部分项目开发商随意挪用商品房预售资金，导致售楼前承诺的小区绿化、车位、学校、公共设施等在交楼时很难兑现。交房前开发商代缴的维修基金、配套费等，也有挪用和欠缴的情况。而恒大的风险事件，更是暴露出全国性预售资金监管的缺位问题，引起了监管部门自上而下的反思。

　　“一旦小区配套出现类似的‘半拉子’工程，大概率会影响按期交房，而这只是预售资金监管缺失连锁反应中的一环。”李旺荣指出，在有些楼盘项目中，即便是按时交房，因为挪用资金、配套不完善及资料不全等因素，正规的物业公司也有可能拒绝接收小区楼盘。现实中，物业公司的管理对于小区的影响很大，而小区的品质和性能受影响，一定程度上还会影响二手房的价格和交易。

　　不容忽视的一点是，受项目公司集团的担保、资金被挪用的拖累，不少浙江的商品房开发项目自我造血功能受到极大挑战。“特别是原本没那么优质的项目，如果销售和回款不及预期，就满足不了工程建设需要的资金，房企融资又比较困难，会面临极大的资金压力。”李旺荣称。

　　部分开发商有“躺平”心态

　　在参与“保交楼”纾困工作实践中，李旺荣还注意到，部分开发商产生了“躺平”“摆烂”的心态。

　　“比如政府部门牵头召开专题会议，一开始开发商会派总部或浙江片区的高层参会，几次下来，就连地方项目部的副总都不太愿意来了。”李旺荣直言，因为出席会议的人员等级不高，自然也就解决不了实际问题。

　　李旺荣认为，“保交楼”的第一责任人应该且必须是开发商，政府牵头推进纾困工作，并不等于为开发商担责或者兜底。对想要“躺平”的开发商，监管部门有必要对其作出相应警示，责成其落实自救主体责任；个别开发商构成刑事犯罪的，应予坚决打击，以儆效尤。

　　另一个需要妥善处理的是债权人关系。如果开发项目存在信托、基金、借款等债务或开发商对外担保承担保证等责任，信托公司、银行等债权人往往会向法院申请采取冻结预售资金监管账户、查封不动产等措施。

　　“监管账户被冻结后，账户内资金虽可用于工程建设资金之需，但监管部门需严格审查资金用途，做好资金用前审批、用后报备等手续，还需将资金使用情况及时报告法院。”李旺荣表示，有关部门应当满足债权人的信息需求，对债权人的异议和意见及时做好沟通工作。

　　省人大代表李旺荣（图片由受访者提供）

　　保证资金“留在项目，留在当地”

　　综合各方面情况，李旺荣预计，2024年“保交楼”项目的纾困工作依旧严峻。

　　“悠悠万事，民生为大。和许多‘烂尾楼’购房者接触交流后，我真的非常同情他们。”李旺荣感慨地说，这些人大部分都是刚需购房者，他们花了一辈子的积蓄买了房，结果拿不到房，还不能断供，为此晚上经常睡不着觉，“所以这次省两会，我想为这一群体发声”。

　　为此，李旺荣建议，有关部门应进一步出台房地产预售资金监管新规，加强预售资金流向透明度，压实开发商（实际控制人）、政府和银行三方的主体责任。

　　在合法合规的前提下，政府部门应抓细抓实，专款专用，监管资金使用必须与项目进度挂钩，并将预售资金的监管义务纳入购房合同，双方同意项目预售资金具体使用由政府全程监管、重点监管，保证资金“留在项目，留在当地”，真正将中央明确的“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”调控要求落到实处，引导行业向财务稳健和安全运行的方向转型升级。

　　与此同时，政府还应当用好政策“工具箱”，通过实行“一楼一策一专班”等工作措施，研究制定解决方案，层层压实责任，做到情况清楚、责任清晰、风险可控；还应想方设法加快“保交楼”工作进度，帮助开发商交房，不断完善细化、优化各项“保交楼”政策，切实维护百姓的合法权益。